Diplomarbeit - Neubau Cholacherstrasse 35, Oberrohrdorf

Neubau Cholacherstrasse 35, Oberrohrdorf 

Zusammen mit der Bauherrschaft wurde an der Cholacherstrasse 35 ein Einfamilienhaus mit Schopf abgerissen und ein Neubau erstellt. Das alte Gebäude wurde nicht mehr genutzt, da die erwachsenen Kinder der Bauherrschaft alle ausgezogen waren. Zudem, obwohl immer wieder etwas saniert, entsprach das alte Gebäude nicht mehr den heutigen Ansprüchen an die Wohnqualität, die Bauphysik und die Ausnützung. 

Geplant und ausgeführt wurde ein Dreifamilienhaus mit Tiefgarage. Die Erdgeschosswohnung mit Pool und Carport wird von der Bauherrschaft selbst bewohnt und hat einen direkten Gartenzugang. Zudem wurde die Zugänglichkeit der Wohnungen so erstellt, dass die Erdgeschosswohnung einen separaten Eingang erhält und die Mietwohnungen den Zugang über die Mietwohnungen erhalten. So entsteht trotz dreier Partien ein "separates" Erdgeschoss-Haus, welches eine gewisse Anonymität bietet. 
Die Obergeschosswohnung und die Attikawohnung mit grosser Terrasse sollen vermietet werden. Dies zum einen, damit die Parzelle eine gute Ausnützung erhält, zum anderen damit mit den beiden Mietobjekten Einnahmen generiert werden können. Dies ist auch ein Teil des Finanzierungsplans und sorgt dafür, dass auch kurz vor dem Pensionsalter die Bank einer Finanzierung zugestimmt hat. 

Die Anforderungen an das Gebäude sind während des Baus gestiegen und konnten trotz angespannter Kostenlage mehrheitlich umgesetzt werden. Im Vordergrund für die Materialisierung und Ausführung stand die lange Lebensdauer, die dem Gebäude zugeschrieben werden soll. 

So wurde zum Beispiel auf eine Kompaktfassade verzichtet und eine hinterlüftete Eternitfassade ausgeführt. Die Haustechnik wurde mit Komfortlüftung und einer Luft-Wasser-Wärmepumpe versehen und setzt auf Nachhaltigkeit auch mit der Wärmerückgewinnung. Zudem wurde auf dem Dach eine Photovoltaikanlage erstellt, um die drei Wohnungen, inklusive automatischer Abrechnung, mit Eigenstrom zu versehen. 

Um für die Mietwohnungen eine optimale Klientel zu finden, wurde darauf geachtet, dass ein gehobener Innenausbau ausgeführt wird. Nebst den hochwertigen Belägen von Platten und Parkett bestechen die grosszügigen Grundrisse und die lichtdurchfluteten Wohnräume. Dies entspricht einer deutlichen Abgrenzung zu den Standardmietobjekten in der Region und es können durchaus dauerhaftere und zahlungskräftigere Mieter erwartet werden. 

Mit einer Bauzeit von nicht ganz 15 Monaten konnte trotz diverser Corona-Lockdowns und Material-Lieferschwierigkeiten die Terminplanung eingehalten werden. Da die Bauherrschaft zwischen Abbruch und Einzug eine Mietwohnung-Wohngemeinschaft bewohnte, sollte die Erstellungsdauer so kurz wie möglich gehalten werden. 

Die Kostenplanung sorgte für eine gewisse Sicherheit, obwohl während der Bauphase mit den erwähnten Problemen jeweils ein Damoklesschwert über den Kosten hing. Durch eine nachträgliche, zusätzliche Finanzspitze konnten sogar diverse Bauherrschaftswünsche gleich mit der Erstellung ausgeführt werden. 

Das Projekt sollte am 12.10.2022 zum Abschluss kommen, musste aber verschoben werden, da der Parkett Lieferschwierigkeiten hatte. Die beiden Obergeschosswohnungen werden per 01.11.2022 vermietet, wurden jedoch auch auf 19.10.2022 fertiggestellt. Nachfolgend wird das ausgeführte Bauprojekt Schritt für Schritt analysiert.